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信息名称：
市政府关于2003年整治的老住宅小区转入物业管理工作的实施意见
索 引 号：
014109429/2008-00140
主题分类：
其他
体裁分类：
其他
组配分类：
其他
公开方式：
主动公开
文件编号：
溧政发[2004]32号
发布机构：
市政府
产生日期：
2004-03-09
发布日期：
2008-03-17
废止日期：
有效
内容概述：
明确了2003年整治的老住宅小区转入物业管理的具体规定
市政府关于2003年整治的老住宅小区转入物业管理工作的实施意见
溧政发[2004]32号
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溧城镇人民政府，市各有关办局：
为全面推进我市老住宅小区综合整治与转入物业管理工作，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，以适应溧阳建设现代化中等城市的要求，根据《江苏省物业管理条例》的有关规定，结合我市整治工作的实际，特就2003年整治的老住宅小区转入物业管理工作提出如下实施意见：
一、指导思想
实施老住宅小区整治转轨工作，应以改善城市环境面貌，提高市民居住质量为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高老住宅小区整治后长效管理水平。采用政府指导、业主（居民）自治，运用市场化的方式推进，要实现管理主体、管理方式、管理内容与管理目标“四转换”。
二、转轨模式
2003年4个老住宅小区（东升新村、平陵新村、后街新村、燕山新村），由于基础条件的差异、综合整治力度的不同，分别采取等级化与非等级化两种物业管理转轨模式：
1、等级化物业管理（含东升新村、后街新村、燕山新村）。在老住宅小区经过综合整治验收合格后，环境与设施条件已基本达到物业管理运行的标准要求，由小区业主选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，签订物业管理合同，委托其实施专业化、全方位的管理，按物业管理服务的初级标准收取物业管理费。
2、非等级化物业管理（含平陵新村）。由于客观原因，该小区经过整治后，不能封闭，不能达到物业管理初级标准。由所在地居委会先行聘请物业管理公司委托实施有关单项服务管理，根据提供有关单项服务的内容，按户收取物业管理费。
三、为住宅小区实施物业管理创造条件
1、小区内经规划部门同意补建的公建配套设施项目，小区原有公建配套设施的清理、清退的资产，其产权属于所在区域全体业主，委托物业管理实施经营，收入主要用于补贴小区管理经费的不足。
2、物业管理公共服务收费分为等级化管理收入和非等级化管理收费，即：等级化管理收费按溧价[2000]109号文件执行；非等级化管理收费标准由市物价局会同建设局根据成本测算，结合小区实际情况核定。
3、为了扶持老住宅小区的物业管理工作，市老住宅小区整治办将一次性给业主委员会启动费专项用于物业管理企业运作，每个小区2万元，从整治经费中列支。
四、老住宅小区物业管理的要求
等级化物业管理要求：
（一）房屋及共用部位、共用设施、设备的维修养护。
1、房屋基本完好，无重大缺损；
2、配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施设备正常运行的保障工作；
3、环卫设施基本完好，无重大缺损现象；
4、道路通畅，路面较平整。
（二）安全护卫。
1、主出入口设有值班室，24小时值班；
2、安全护卫人员定时巡查；
3、交通车辆管理有序，按序停放；
4、有应急措施，遇警能及时报警，协助保护现场。
（三）绿化、环境、卫生。
1、保持现有绿化覆盖率。
2、花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象；
3、小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭害，垃圾日产日清；
4、区内道路、环卫设施基本整洁；
5、无乱设摊、乱设广告、乱张贴、乱涂写、乱推放、乱披挂。
（四）多种经营与文体活动服务。
1、能提供基本的生活服务，如房屋自用部位自用设施设备的维修服务等；
2、公共娱乐、文体活动，常年开展3项目以上。
（五）服务质量收费管理。
1、服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布，物业管理收费实行明码标价；
2、建有收费管理制度，责任落实到人，定期向业主委员会或物业产权人公布公共服务费收支情况；
3、维修基金帐务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报；
4、认真受理群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率80%以上，回访率95%以上，满意率80%以上；
5、坚持进行合法的物业管理服务，有偿收费，财务帐目清楚。
非等级化物业管理要求（即不能封闭的小区）：
参照等级化物业管理条件，实行低成本的简单服务管理，管理内容不少于以下要求；保洁管理、绿化管理、市政共用设施管理，公共秩序管理、车库管理等。
其它相关条件：
1、小区符合规划要求，区容区貌较好，无违章搭建现象；
2、主出入口有小区平面示意图，组团及栋号标志明显；
3、供水、排水、供电、供气、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全；
4、物业管理企业须持有江苏省物业管理企业资质证书；
5、企业内部考核制度，岗位职责明确；
6、人员培训、持证上岗率80%以上，其中企业经理全部持有物业管理从业人员岗位证书；
7、成立业主委员会。
五、转轨管理前期准备与衔接工作
（一）宣传发动群众，做好整治小区居民思想工作。
大力宣传老住宅小区整治转轨工作的重要意义，扎实做好群众的宣传发动和思想教育工作。宣传工作由建设局牵头，溧城镇、社区居委会具体落实，召开居民代表座谈会，广泛听取群众意见，着力形成全社会支持、关心老住宅小区整治转轨工作的良好氛围，确保这一为民办实事的德政工程、民心工程按时、优质、高效完成。
（二）召开首届业主代表大会，成立小区业主委员会。
按物业管理相关法规政策的规定，由溧城镇社区居委会牵头，建设局指导，成立老住宅小区首届业主代表大会筹委会，选举产生小区业主代表，拟稿讨论业主委员会章程和业主公约等相关会议资料，召开首届业主代表大会，选举产生业主委员会。
（三）聘请物业管理单位，签订物业管理委托合同。
在建设局的指导下，按照市场化运作的要求，业主委员会选聘物业管理单位，并与选聘单位签订物业管理委托合同，对小区实行专业化管理，体现业主自治管理的目标。
（四）做好调查摸底，收集相关基础管理资料。
做好转轨小区基础资料的调查摸底工作，收集有关资料，建立小区基础管理台账，掌握小区基础情况，做好“准确、全面、易查”。要具有全面反映“原产权单位、现产权人、房屋座落、面积，维修基金数额”等基础情况的相关档案资料，做到对所管项目 “一目了然”。
（五）建章立制。
建立小区管理的各项规章制度，对小区实行专业化、规范化管理。（1）建立业主委员会工作制度，发挥业主宣传、协调、监督与自治作用；（2）建立小区物业管理规章制度，巩固成果，落实长效管理；（3）建立两项基金制度，确保小区房屋共用部位、共用设施设备的维修管理；（4）建立检查考评制度，确保管理工作规范化；（5）建立现代企业制度，加快向社会化、专业化、市场化运作机制过渡。
六、落实整治后转轨管理计划安排
2004年2月-3月底，完成燕山新村、东升新村的转轨工作；
2004年4月份完成后街新村、平陵二村的转轨工作。
二○○四年三月九日
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