为深入贯彻实施《江苏省物业管理条例》和《常州市物业管理办法》，进一步提升我市住宅小区物业管理（以下简称物业管理）水平，现结合我市实际，制定本意见。

　　一、指导思想

　　以党的十八大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，充分认识加强物业管理工作的重要性，以全面改善居民生活居住环境为核心，创新物业管理模式和机制，充分发挥镇和社区作用，把物业管理纳入城市长效综合管理考评体系和社区管理体系，不断提高物业服务行业形象和服务质量，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，全面提升全市物业管理工作的满意度、和谐度。

　　二、总体目标

　　力争通过3年左右的时间，建立“条块结合、以块为主、综合协调、属地管理”的物业管理新体制。

　　（一）管理职责更加明确。明确职责分工，构建市物业管理工作领导小组统一领导、市住建委行业监管、各镇人民政府属地负责和具体落实、相关职能部门各司其职的管理体制，真正把物业管理工作职责落到实处。

　　（二）制度体系不断完善。完善相关制度，规范物业管理市场行为。加强物业管理基础调研工作，对物业承接查验、物业服务企业准入、退出、交接和业主大会、业主委员会（物业管理委员会）组建、换届、对业主委员会的监管等日常工作完善相关政策和制度，使物业管理各项工作有法可依、有章可循。

　　（三）行业规范健康发展。坚持“以人为本、服务为先”理念，先易后难、分类管理，逐步推动物业管理行业向社会化、市场化、专业化、规范化发展，明显提高服务水平，努力培育主体诚信、行为规范、市场有序的物业管理市场环境。

　　三、工作机制

　　建立健全“市、镇、社区”三级物业管理体制。

　　（一）加强全市物业管理领导。成立由市政府分管领导任组长，市住建、发改、规划、城管、环保、民政、公安、市场监管、财政、税务、信访、民防等部门及各镇相关负责同志组成的市物业管理工作领导小组，负责全市住宅小区物业服务管理的组织协调，定期研究解决重大问题。领导小组办公室设在市住建委，具体负责物业管理工作的组织协调、指导督查和考核。

　　（二）设立物业属地管理机构。各镇人民政府按照属地原则，负责本辖区内物业管理的领导和组织工作，落实综合协调管理职责。

　　一是各镇设立物业管理办公室，落实专职工作人员和工作经费。其中，溧城镇配备6人专门负责物业工作，天目湖镇配备3人，其余各镇配备2人。建立由镇物业管理办公室、社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议制度，议定辖区内物业管理重大事宜，处理涉及住宅小区物业管理的城市长效综合管理案件，落实物业应急管理和长效机制；负责辖区内物业服务企业的考核评比工作；参与前期物业公建配套用房规划方案论证和后期竣工验收等工作。

　　二是各社区设立社区物业管理站，每个社区配备1-2名物业工作专职人员。建立健全社区物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会工作，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷；参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居委会、业主委员会和物业服务企业沟通协商 “三合一”的管理服务模式。

　　三是派驻溧城镇城管社区中队。城管社区中队受市城管局和溧城镇政府双重领导，实现城管队员社区全覆盖，确保“城管进社区”真正落到实处。

　　今年年内，我市市区物业管理的新小区、次新小区、老小区、征收安置小区、廉租房小区全部移交溧城镇属地管理。

　　（三）强化物业管理职能部门职责。按照《常州市物业管理办法》要求，明确各职能部门的物业管理职责。市住建委负责全市范围物业管理活动的宏观统筹，制定全市住宅小区物业管理制度，对物业管理行业和各镇区物业管理工作进行指导和监督；市规划、城管、环保、民政、公安、市场监管、发改、民防等相关职能部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。各相关职能部门要全面加强社区综合管理工作，相关执法事项、联系人、联系方式、监督电话必须在住宅小区醒目位置进行公告，做到联络无障碍、事事有落实。

　　（四）建立业主参与管理组织。各镇和社区要积极引导业主参与小区物业管理，对符合成立业主委员会的物业小区开展政策宣传和组织动员，及时成立小区业主委员会；对暂不符合条件的，积极组建由镇、社区、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会。各镇负责辖区内业主大会、业主委员会、物业管理委员会的筹建、换届等日常工作。

　　四、工作重点

　　（一）规范物业服务行为。进一步规范市场准入，建立物业企业和项目经理诚信档案，并与企业资质审查、物业管理招投标等挂钩。建立前期物业服务菜单式价格体系，将服务项目价格标准量化，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，提高物业企业经营透明度。开展镇和社区两级物业管理机构、人员配备、制度建设、职责落实等方面的达标创建活动，着力整治物业管理方面不到位的问题。

　　（二）完善物业配套设施建设。对全市住宅小区公建配套设施规划、建设、使用、管理情况，进行全面清理规范。新建住宅项目应按照有关规范标准建设公建配套设施，并与主体工程同步交付使用，不得挪作他用，不得擅自改变用途。市规划局在审查规划设计方案时应当听取相关部门意见，并明确上述配套用房的具体面积和位置布局；市住建委在牵头组织项目竣工验收备案时，要将建设单位按规定向各单位办理公建配套移交手续作为前置条件。结合老小区三年综合整治行动，逐步完善城区老小区公建配套设施。

　　（三）开展住宅小区内物业管理违规行为整治活动。由城管社区中队组织开展住宅小区违章搭建专项整治工作，坚决遏制当前部分小区违章建设屡禁不止现象，同步研究建立长效机制，建立健全违章搭建巡查、发现、处理机制。专项整治小区物业管理混乱状况，逐步清理改变房屋使用性质和功能、违规装修房屋、侵占公共部位、毁绿占绿等各类物业违章违规事件。对违反法律、法规的乱建乱搭行为，相关行政机关应及时依法对其作出处理，对未整改到位的，抄送房屋登记部门，房屋登记部门不得为其办理相应房屋登记手续。

　　（四）建立物业管理纠纷快速处理机制。加快建立市、镇、社区三级物业管理矛盾纠纷投诉调解机制，将设立的投诉电话、投诉点通过媒体、展板等方式予以公告，接受并解决群众的投诉与纠纷，确保矛盾问题及时有效得到处理。依托市社会矛盾纠纷调处服务中心平台，建立物业矛盾专项调解机制，负责全市层面物业管理矛盾纠纷调解工作的组织协调和监督考核。建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不规范行为，切实保障业主合法权益。

　　（五）完善物业服务收费和有偿服务机制。针对老小区、征收安置小区、商品住宅小区进一步明确物业服务的内容和收费标准，规范物业服务收费行为。完善合同约束规定，在开发建设单位与房屋买受人签订商品房销售合同时，纳入前期物业管理服务内容和收费标准的相关条款。加大物业管理宣传力度，引导业主转变观念，树立“花钱买服务”、“质价相符”的物业消费观念。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。要充分发挥速裁机制在物业费清缴中的作用。

　　五、工作要求

　　（一）加强宣传，营造氛围。全市上下要通过多种渠道和手段，广泛宣传物业管理各项政策法规，让各方管理主体和广大群众进一步强化责任意识、作为意识、诚信意识和参与意识。各新闻媒体要正确引导社会舆论，大力宣传在物业管理中涌现的先进典型和先进事例，营造良好氛围。通过采取函询等制度，积极倡导公务员、事业单位职工带头遵守物业管理的相关规章制度，自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序。

　　（二）政策扶持，考核激励。将物业管理纳入我市现代服务业发展规划，制定、落实行业扶持政策，切实减轻物业服务企业负担。市人社、物价、税务、供电、水务等相关单位要加快研究制定涉及物业企业运行费用等方面的优惠政策和操作办法。严格执行住宅专项维修资金收缴制度，确保应收尽收。对溧城镇物业属地化管理工作，市财政在三年过渡期内安排资金进行保障。市住建委要研究制定对镇物业管理工作的考核制度，牵头制定对全市物业管理行业的管理与考核办法；各镇人民政府要研究完善加强属地化物业管理工作的各项规章制度和考核体系。

　　（三）依法管理，责任追究。市各相关职能部门要围绕物业管理的相关法律法规，切实履行职责，加强监督检查，确保管理服务到位。对物业管理中出现的违规违法行为，要依法及时查处。对因工作失职造成严重后果或产生恶劣社会影响的，要严肃追究相关人员责任。

溧阳市人民政府

2015年10月16日