各社区居委会、各相关职能部门、各住宅小区物业企业：

现将《天目湖镇住宅小区物业管理考核办法（试行）》印发给你们，希认真贯彻执行。

                       天目湖镇人民政府

                           2017年2月13日

天目湖镇住宅小区物业管理考核办法（试行）

    为强化物业管理工作，规范物业服务行为，提高物业管理水平，根据《溧阳市物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强全市住宅小区物业管理工作的意见》等有关规定，结合我镇实际，制订本办法。

    一、考核对象

    辖区内具有物业服务资质并从事物业管理活动的物业服务企业，以及实施物业服务的住宅小区。

    二、考核主体

    天目湖镇物业管理办公室会同市物管处及镇相关职能部门（单位），成立住宅小区物业管理检查考核小组，负责对本辖区内由物业服务企业负责物业服务的住宅小区进行检查考核。

    三、考核原则

    坚持实事求是,公平、公开、公正的原则；依据物业服务合同约定的原则；根据物业服务质价对等的原则。

    四、考核内容

    辖区内物业服务企业，在国家有关物业管理法规规定范围内，所从事的一切物业管理服务行为和委托合同及承诺约定的服务内容，包括企业管理、企业文化、业主沟通、矛盾调解、社区建设、房屋管理、设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等方面(具体细则详见附件)。对住宅小区考核时，一并参照相关等级服务标准实施考核。

    五、考核措施

    （一）实行保证金制度

    1、辖区内物业管理企业以住宅小区为单位，向镇物业管理办公室缴纳物业服务质量保证金1—3万元，其中：建筑面积在10万㎡以上(含10万㎡) 的住宅小区缴纳3万元；建筑面积在10万㎡以下—5万㎡以上(含5万㎡)的住宅小区缴纳2万元；建筑面积在5万㎡以下的住宅小区缴纳1万元。

    2、质量保证金应根据检查考核结果进行相应扣除，其被扣除金额充入镇年度物业管理奖励基金。

    3、质量保证金被扣除部分，相关物业管理企业应在下一年度等额补交。

    （二）明确考核方式

    住宅小区的物业服务考核采取明查与暗访相结合、平时考核与年终考核相结合的方式进行，具体规定如下：

    1、考核区域。原则上考核涵盖所有住宅小区，每年开展不少于四次集中考核。

    2、评分办法。考核组人员应严格对照考核评分细则，实行无记名打分。计分时去掉一个最高分，去掉一个最低分，其余分数相加的平均得分为当次考核结果分。

    3、现场督查。考核组每次检查考核时，一是对物业服务台账进行现场查阅；二是对居民投诉及应急维修等进行现场勘查；三是对小区管理秩序进行现场检查；四是召集居民代表进行物业服务满意度调查。

    4、点评通报。考核小组检查考核时，依据考核情况进行现场点评，镇物业管理办公室每季度组织一次集中讲评，对每轮考核排位倒数的小区，检查组要通过一定形式指出存在的整改问题，及时反馈给相关单位，并抓好整改的督促落实。

   （三）实行分值加减奖惩制度

镇物业管理办公室建立物业管理企业服务信用档案，根据信用档案的记录给企业直接加（减）分，具体规定如下：

    1、加分条件及相加分值。在本年度内，物业管理企业服务工作有以下情况之一者，在年度综合平均分基础上对企业加1至5分。

    (1)在物业管理行业开展的评比活动中获得国家级表彰的，一次加5分；省级表彰的，一次加3分；获得常州市级表彰的，一次加2分；获得溧阳市级表彰的，一次加1分。

    (2)积极参与创建和宣传工作，在文明城市创建和常州市城市长效综合管理等工作中圆满完成任务且表现突出的，经核实后，加1-5分。

    (3)企业在推进物业管理创新工作中有创新举措且物业管理成效明显的，加1-2分。

    (4)物业费收缴率在90%以上的（含90%）加1-2分。

    2、减分原因及相减分值。在考核年度内，物业管理企业服务有以下行为之一者，视情节轻重，在当次考核时每次扣除1至5分。

   (1)企业因违反《物业管理条例》规定，受主管部门行政处罚的扣3分，受主管部门通报批评的扣2分；

   (2)因企业失责被新闻媒体曝光披露的扣2分；

   (3)因企业责任给业主工作、生活造成严重后果的扣2分；

   (4)主管部门督办事项不能及时完成的扣2分；

   (5)因企业失责，业主投诉经调查情况属实的有一起扣1分。

    (四)同一物业服务企业在本镇范围内管理两个及以上住宅小区的，按照所管理的建筑面积最大的住宅小区缴纳年度物业服务质量保证金和享受政策奖励。物业服务企业有小区出现无故弃管，其余小区不得享受政策奖励。

    六、奖惩激励

    镇设立年度物业管理优胜等次奖，其奖惩规定如下：

    1、奖项设置。设一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名、达标奖若干名。奖金额度则根据住宅小区规模，分别设置相应的奖金额度：建筑面积在10万㎡以上(含10万㎡) 的住宅小区，一等奖为6万元，二等奖为5万元，三等奖为3万元；建筑面积在10万㎡以下—5万㎡以上(含5万㎡)的住宅小区，一等奖为5万元，二等奖为4万元，三等奖为2万元；建筑面积在5万㎡以下的住宅小区一等奖为3万元、二等奖为2万元、三等奖为1万元；达标奖均为5千元。综合得分80分以下的小区，不得参与优胜等次评比。

    2、奖金兑现。镇物业管理办公室根据年度考核综合情况，按考核排位确定相应奖励等次，由镇财政兑现到相关物业管理企业。并授予年度考核综合得分排位前3位的物业管理企业为镇物业管理先进集体荣誉称号。

    3、处罚规定。镇物业管理办公室对年度检查考核综合得分低于80分以下、半年度及年终业主调查满意率低于80％的住宅小区，分别扣除相应住宅小区物业服务质量保证金，并作为物业主管部门暂缓物业服务企业资质年审资格的依据。

    4、奖金分配规定。奖金分配按照5︰5比例发放，即50％留企业充入物业管理经费，50％奖励给所属住宅小区物业服务管理人员、从业人员（由物业企业自行分配）。

    七、相关要求

    1、各物业服务企业要认真组织学习、贯彻落实，并结合本企业实际和物业管理的政策法规, 在落实中抓规范,在规范中促创新。

    2、各物业服务企业必须高度重视物业管理考核工作,要对照考核内容和标准,完善管理措施，规范管理行为,全面提高企业服务质量和管理水平，为整体提升天目湖镇物业管理水平作出积极的贡献。

    八、本办法由天目湖镇物业管理办公室负责解释，于2017年1月1日起试行。

附件：天目湖镇住宅小区物业管理考核评分标准

附件：

天目湖镇住宅小区物业管理考核评分标准

  注：每项分值扣完为止，不倒扣。