各社区居委会、物管站：

为加强溧城镇弃管小区物业管理工作，切实改善居民居住环境，促进和谐社区建设，提升城市形象，根据《江苏省物业管理条例》、《市政府关于进一步加强全市住宅小区物业管理工作的意见》（溧政发〔2015〕62号）的文件精神，结合我镇实际，现提出如下指导意见：

一、总体要求和基本原则

弃管小区是指原物业管理企业由于服务质量、经营管理等原因主动放弃管理，或是由于小区业委会（物管会）对原物业管理企业服务不满等因素对其解聘，而造成没有物业管理的住宅小区。

(一)总体要求

以便民、利民、为民、安民为宗旨，充分调动和发挥社区居委会、社区物管站、物业服务企业和业主自主管理小区的积极性，通过基础设施综合整治、分类实施物业管理、建立长效管理机制三个步骤，切实解决弃管小区 “无人管”问题，实现弃管小区“有人管”、“管得好”的目标。

(二)基本原则

在溧阳市物业管理处的指导下，由溧城镇物业管理办公室、社区居委会和社区物管站负责组织落实、分步实施。

二、物业管理模式、服务内容和管理标准

(一)管理模式

应对各弃管小区物业管理进行综合整治，达到房屋基本完好、道路平整、环境整洁、绿化完善的标准，根据整治后的房屋、环境、配套设施和居民的需求等因素，合理确定管理模式。

1.专业化物业管理模式。对环境和配套设施较好，房屋比较整齐，具备封闭条件的，要召开业主大会，选举成立业委会（当不具备成立业主大会条件时，由镇物管办指导各社区物管站牵头成立小区物管会）。由业主大会或者物管会通过决定选聘物业服务企业，并签定《物业服务合同》，实施专业化的物业管理。

2.业主自行管理模式。对规模较小的小区或单体楼院，可采取业主自行管理，在溧城镇物管办指导下，由业主大会或者物管会产生自行管理小组，行使业主大会或者物管会赋予的职权职责，履行物业服务企业应履行的权利和义务。

3.委托镇团城物业管理模式。对规模较大、管理成本较高且不具备封闭条件的或者不具备以上两种管理模式条件的小区，可由镇团城物业托管，社区物管站配合进行卫生保洁、绿化养护、停车管理等物业服务。

各弃管小区的具体管理模式由镇物管办组织社区居委会、社区物管站和小区业委会或物管会联席会议讨论决定，社区物管站负责具体落实各项事宜。

(二)服务内容

　　各弃管小区实施物业管理服务内容主要包括：

　　1.房屋共用部位和共用设施设备的养护、维修、管理;

　　2.小区内道路的养护、维修、管理;

　　3.绿化、树木及绿化设施设备的养护、管理;

　　4.环境卫生、楼道卫生清扫保洁服务;

　　5.环境秩序、车辆行驶和停放管理;

　　6.保安岗位值勤、巡视管理。

　　各弃管小区房屋的具体服务内容按照确定的管理模式，由业委会或物管会决定。

　　专业化物业管理的小区，物业服务费用标准由业委会或物管会报市主管部门批备案后，物业服务企业向业主和物业使用人收取;业主大会或物管会自行管理的小区，自行管理小组在征求业委会或物管会意见的基础上，按照提供的服务内容，确定物业服务费用标准;委托镇团城物业管理的小区，由团城物业公司在社区物管站配合下向业主和物业使用人按照《溧阳市物业服务收费管理规定》收取单项物业服务费。

　　(三)管理标准

　　各弃管小区根据确定的具体服务内容，应达到以下管理标准：

1.房屋外观整洁，共用部位及各种设施设备完整，楼道粉饰整洁;

2.道路、场地、硬覆盖整齐、平整、无裸露土地;

3.绿化设施基本完整，绿地无斑秃，树木无枯死;

4.路灯、楼道灯等公共照明设施齐全完好，能正常开启，自行车棚基本完好，机动车停车位划定规范整齐;

5.小区内无私搭乱建、无杂物和垃圾，楼道内无乱堆乱放;

6.保安岗位执勤规范，实行24小时安全维护。

　　三、综合整治与长效管理

　　(一)基础设施综合整治

溧城镇政府将从实际出发，综合考虑小区面积、硬件设施、房屋状况、居民需求和日常管理等因素，按照节约成本、保证安全、便于出行、美化环境的原则，科学制定弃管小区综合整治规划，分期分批对弃管小区进行综合整治。

　　(二)分类实施物业管理

　　1.优先选择专业化物业管理。住宅面积规模在5万平方米以下的住宅小区，提倡由业委会或物管会采取协议招标的形式，优先选择物业服务企业；住宅面积规模在5万平方米以上的住宅小区，提倡由业委会或物管会按照公开招投标制度，优先选择物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理方式，打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。

　　2.鼓励实行业主自行管理。业委会或物管会没有选聘物业服务企业的，可由业委会或物管会、自行管理小组负责日常管理工作，有关共有和共同管理权力的事项，由全体业主和物业使用人共同决定。

　　3.委托镇团城物业管理。因客观原因，无法实行专业化物业管理、业主自行管理、自助式管理的，由团城物业负责进行卫生保洁、绿化养护、停车管理等管理服务。

　　(三)建立长效管理机制

　　1.业主大会制度。镇政府将业主大会制度纳入社区管理和基层民主建设总体规划，认真抓好推进落实。镇物管办、社区居委会和社区物管站负责业主大会、业委会或物管会的成立工作，做好对业主大会成立、换届和业委会或物管会选举等工作的具体指导。

2.服务与协调机制。各职能部门要按照各自职责，做好与弃管小区物业管理有关的服务工作。物业服务企业撤出小区时应按规定移交属于业主的相关资料和资产，优化物业管理发展环境，切实提高为企业、为业主服务的主动性和积极性。社区居委会和社区物管站要大力支持物业服务企业和业主自行管理小组开展多种形式的社区服务，特别是要明确公建配套设施的权属情况，及时清理并交付物业使用，增强物业管理的“造血”能力。

3.联席会议制度。由镇物管办召集，社区居委会、社区物管站、公安派出所、业委会或物管会、自行管理小组、物业服务企业参加，建立社区物业管理长效机制工作联席会议制度。通过定期或不定期召开会议，研究弃管小区物业管理存在的问题，及时协调解决物业服务事宜。

4. 建立财政补助机制。镇财政将根据每年弃管小区综合整治数量情况、投资建设情况及改造项目完成情况，建立财政补助机制，同时，为鼓励物业管理企业参与管理弃管小区的积极性，镇财政将适当补贴物业服务企业的开办费以及前期管理费用，包括物业管理进驻所需的办公设备、装修、保安、保洁、绿化设施等费用。住宅面积规模在4万平方米以下的住宅小区，按住宅面积12元／㎡补贴；住宅面积规模在4万-6万平方米的住宅小区，按住宅面积11元／㎡补贴；住宅面积规模在6万-8万平方米的住宅小区，按住宅面积10元／㎡补贴；住宅面积规模在8万-10万平方米的住宅小区，按住宅面积9元／㎡补贴；住宅面积规模在10万平方米以上的住宅小区，按住宅面积8元／㎡补贴。有小高层居民楼的弃管小区，小高层核定补贴住宅面积按1-12层住宅按住宅面积的50%计算，13-23层住宅按住宅面积的40%计算，24层以上住宅按住宅面积的30%计算。补助资金按照第一年40％，第二年、第三年各30％进行拨付。是否对弃管小区进行物业补贴，溧城镇物管办有最终决定权。

5.检查考核机制。镇物管办、社区物管站将建立二级考核机制，从基础服务管理、业主主体评价、数字化平台治理情况等方面，加大对弃管小区的检查和考核力度，表扬先进、鞭策落后、优胜劣汰。镇政府设立物业企业考核奖励资金，对考核优秀的物业企业给予奖励，同时对各项工作落实到位但确实亏损的企业给予适当的补助。

　　四、物业管理工作的职责分工

（一）镇物管办负责与市住建委、城管局、规划局、发改委等部门的协调工作；负责辖区内弃管小区物业管理活动的监督管理工作;

（二）镇城管中队负责弃管小区私搭乱建的查处、整治等工作;

（三）社区物管站负责直接落实镇物管办交办的与物业管理有关的工作。

　　（四）其他相关部门应配合做好与弃管小区物业管理有关工作。

　　五、工作要求和保障措施

(一)加强领导，明确责任

弃管小区综合整治和管理事关人民群众切身利益，溧城镇各相关部门要高度重视，切实加强领导，做到“明确任务、层层落实、责任到人”。要建立领导机构，制定工作措施，落实工作任务，确保综合整治到位。

　　(二)精心组织，扎实推进

　　镇物管办、社区居委会和社区物管站等部门要健全工作机制，深入调查研究，广泛听取意见，研究谋划本区域弃管小区的综合整治和长效管理的基本思路和推进步骤，制定具体的实施方案，坚持实事求是，因地制宜，采用不同管理模式，并在实践中不断完善，逐步形成成效显著的管理机制。

　　(三)舆论引导，营造氛围

切实加强弃管小区综合整治和建立长效管理机制舆论宣传工作，大力宣传好的经验和做法，形成良好舆论导向，积极推动弃管小区的规范化管理，逐渐让弃管小区居民理解、支持和参与到物业管理当中，逐步营造良好的小区物业管理氛围。

本指导意见（试行）最终解释权归溧城镇人民政府。

溧阳市溧城镇人民政府

                                 2017年3月16日