为建立健全农村集体经营性建设用地入市规则，深化农村土地使用制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，推动城乡融合发展，结合溧阳市实际，2022年2月19日，市政府办公室印发了《溧阳市农村集体经营性建设用地入市管理办法》（以下简称《办法》），为让大家更好的了解农村集体经营性建设用地入市方面的内容，现将《办法》解读如下：

1、《办法》出台的背景是什么？

根据《中华人民共和国土地管理法》，规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。”取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的城乡建设用地市场二元体制。

根据《江苏省自然资源厅关于印发〈农村集体经营性建设用地入市试点方案（试行）〉的通知》（苏自然资发〔2020〕83号）及《省政府办公厅关于印发〈国家城乡融合发展试验区（江苏宁锡常接合片区）实施方案〉的通知》（苏政办发〔2021〕14号），在全省范围内选择部分基础工作扎实、集体和农民有共同意愿、现实有需求的县（市、区）开展农村集体经营性建设用地入市试点工作，以试点作为改革的重要任务和方法，为全面开展农村集体经营性建设用地入市工作探索路子。2021年，将包括溧阳市在内的江苏宁锡常接合片区整体纳入省集体经营性建设用地入市试点。因此，本《办法》的制定，既是贯彻落实上级文件的要求，也是溧阳市实际情况的需要。

2、《办法》的主要内容有哪些？

共分为十一章，分别为总则、入市条件、入市模式、入市主体和实施主体、入市方式、入市程序、转让、转租、抵押、入市收益管理、开发利用监管、法律责任、附则，为入市工作指明了方向。其中入市收益管理更为详尽的内容见《溧阳市农村集体经营性建设用地入市净收益管理办法》。

3、根据《办法》，哪些地可以入市？

首先明确本《办法》所称农村集体经营性建设用地，是指依法登记并在国土空间规划（村庄规划）中确定为工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地。根据《办法》，农村集体经营性建设用地拟入市地块应当符合以下条件：（一）符合国土空间规划（村庄规划），且经依法完成集体土地所有权登记的农村集体建设用地；（二）产权明晰，无权属争议，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；（三）地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；（四）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但农村集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；（五）土壤环境质量符合建设用地土壤污染风险管控标准；（六）工业项目用地选址须符合市工业产业园区布局规划，农产品冷链、加工、仓储项目可依据国土空间规划（村庄规划）选址；（七）农村集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的其他条件。

农村集体经营性建设用地入市应符合产业政策和环保安全等要求，优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目，兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施，重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。

4、根据《办法》，入市程序是怎样的？

根据《办法》，溧阳市农村集体经营性建设用地入市交易按“前期准备—入市方案编制—入市方案审批—委托交易—签订合同—确权登记”流程进行。涉及农用地、未利用地转为建设用地的，应当依法先办理农用地、未利用地转用手续，再按照上款流程入市。必须遵循《村民组织法》和《土地管理法》为村委会设定的民主议事原则和程序性义务，拟入市土地，须经村民代表会议三分之二以上代表同意，并在村委会或村民小组所在地进行公示，公示无异议或异议不成立后，方可入市交易，集体经济组织应将交易结果在本集体经济组织事务公示栏进行公布，接受社会和群众监督。入市实施主体、镇人民政府（街道办事处）、市自然资源和规划局、市人民政府等各相关当事人应当根据《办法》所规定的程序，依法合规完成入市。

5、根据《办法》的要求，下一步的工作重点是什么？

下一步的工作重点主要有三个方面：

一是健全配套服务。建立城乡统一的地价评估机制。进一步拓展市域基准地价覆盖范围，将集体经营性建设用地纳入市域基准地价体系范围，制定并及时更新基准地价、标定地价，建立地价动态监测、发布制度。

二是建立统一的不动产抵押登记体系。以出让、出租、作价出资（入股）等方式入市的和具备入市条件的集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。银行业等金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。

三是建立多方协同的监管服务机制。建立集体经营性建设用地入市监管制度，构建集体经营性建设用地入市全程联合监管机制，由政府有关部门按照“谁提出、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。入市主体可以通过购买服务的方式利用社会中介组织为集体经营性建设用地使用权交易提供推介、咨询、估价、勘测、设计、经纪、融资担保等市场化服务。

文件详情：溧阳市人民政府关于印发《溧阳市农村集体经营性建设用地入市管理办法》的通知.pdf