为有效提升我市住宅小区物业管理水平，破解老旧小区房屋维修的难点问题，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》等法律法规及文件精神，结合我市实际，溧阳市住房和城乡建设局拟制了《关于规范我市住宅小区维修管理的意见》（征求意见稿）（详见附件）。现向社会公开征求意见，征集日期：2024年10月26日至2024年11月5日。如有相关意见或建议请于2024年11月5日前反馈。感谢支持！

提交意见或建议时，请标注“意见(征求意见稿)修改意见或建议”字样，并请留下姓名和联系方式，以便进一步联系。

通信地址：溧阳市罗湾路8号建设服务大楼412

邮编：213300；联系电话：13815084066（注：上述个人信息由于工作需要经机构或本人同意对外公布。）

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特此公告。

附件1：《关于规范我市住宅小区维修管理的意见》（征求意见稿）

附件2：关于《关于规范我市住宅小区维修管理的意见》（征求意见稿）的起草说明

溧阳市住房和城乡建设局

2024年10月25日

附件1：

关于规范我市住宅小区维修管理的意见

（征求意见稿）

一、总体目标

优化完善老旧住宅小区维修管理体系，实现维修工作规范化、长效化。消除安全隐患，合理筹集、使用和管理维修资金，提升居住环境，改善城市形象。明确住宅房屋所有权人、实际使用人或者管理人应当承担房屋安全责任。

二、工作要求

明确职责分工，增强各方安全意识，及时发现并妥善解决我市住宅小区存在的安全隐患等问题。拓宽维修资金筹集来源，强化工作措施。保障人民群众生命财产安全，提升群众居住环境。

三、部门职责

市住建局负责指导并监督全市老旧住宅小区维修资金申请及维修工作实施。包括维修资金的收取、使用和管理，以及对维修资金的使用效果进行评估。

属地镇（街道）具体负责并组织协调物业企业等相关单位落实好老旧住宅小区的维修工作，包括应急情况下应急除险费用的安排和使用。

四、工作措施

（一）对于商品房小区（含散住楼）

明确小区维修责任人。住宅房屋所有权人、实际使用人或者管理人应当承担房屋安全责任，负责筹集维修所需资金。质保期内的，由小区建设单位负责维修。质保期外的，一是缴纳维修资金的小区。按照《中华人民共和国民法典》《溧阳市住宅专项维修资金使用实施细则》等规定申请维修资金使用。二是未缴纳维修资金的小区。房屋维修由房屋所有权人筹集所需资金并组织维修；涉及安全隐患的，由物业企业负责房屋安全排查和应急除险；无物业企业的由属地镇（街道）负责安全排查工作，发现有安全隐患的，及时告知房屋产权人或使用人，原则上由房屋产权人或使用人自行组织除险，也可报属地镇（街道）或社区请求应急除险。三是对于维修资金余额不足首期交存额30%的。由属地镇（街道）指导业委会（物管会）组织业主协商，按照面积等方式筹集，用于补充维修资金。同时可利用公共资源收益，如广告收益、地面公共区域停车服务费收益、公共场地房屋租赁收益等，按照一定比例补充维修资金不足部分。

（二）对于安置房小区

质保期内的，由小区建设单位负责维修。质保期外的，一是缴纳维修资金的安置小区。按照《中华人民共和国民法典》《溧阳市住宅专项维修资金使用实施细则》等规定申请使用维修资金。二是未缴纳维修资金的安置房小区。由建设单位负责房屋安全排查、应急除险和维修工作；建设单位已不存在的由物业企业负责安全排查和应急除险工作，维修由属地镇（街道）负责；建设单位已不存在又无物业企业的，由属地镇（街道）负责安全排查工作。发现有安全隐患的，及时告知房屋产权人或使用人，原则上由房屋产权人或使用人自行组织除险，也可报属地镇（街道）或社区请求应急除险。有经营性用房、及留房、留地安置等村集体经济组织收益的，按规定优先用于房屋维修，剩余部分可适当补充物业费不足。

（三）拓宽资金筹集渠道。对于存在供水、供电、消防等基础设施严重腐蚀老化，故障频发等问题的老旧小区，可采取“业主众筹、政府补贴”的方式来解决专项资金缺失的问题。对于未缴维修资金的老旧小区和棚改小区，可由居民补交，政府给予一定补贴的方式，充分调动业主缴款的积极性。

（四）推进老小区改造。结合老小区改造，拓宽老小区公共收益来源渠道，对没有物业服务的住宅小区，开展物业管理活动，依托国有物业服务企业提供托底的基本物业服务。同时，逐步推进物业服务市场化。

（五）加强监管。加强对维修资金的收取、使用和管理，确保资金使用的合规性和有效性。定期对维修资金的使用效果进行评估，根据评估结果调整管理策略和使用计划，确保资金的有效利用。  

（六）部门协作。住建、发改、财政、资规等相关部门要加强沟通协调，协调资源，形成合力，建立跨部门的工作机制，定期召开会议，共同研究解决方案，推动问题的解决。

（七）宣传教育。要通过媒体、社区活动等方式，加强对居民的宣传教育，提高居民对维修资金重要性的认识，鼓励居民积极参与和支持维修工作。        

附件2：

关于《关于规范我市住宅小区维修管理的意见》（征求意见稿）的起草说明

一、起草背景

我市部分老旧住宅小区因建造年代久远，已进入频繁维修阶段。全市小区维修资金缴纳情况分为三个阶段：2000年之前的小区未缴纳维修资金，2000-2007年根据建设部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房1998213号）规定交由建设单位管理，2008年之后根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部【2007】第165号）规定，维修资金由建设行政主管部门代管，进行较为规范化的管理。老旧小区维修管理关乎群众生命财产安全和城市形象，为及时排查解决我市住宅小区特别是老旧小区的安全隐患，提升居住环境，依据国家法律法规政策及我市实际，制定本《指导意见》。           

二、起草过程

《指导意见》由市住建局牵头起草，在起草过程中进行了充分的调查研究，多次征求市法院、市社会工作部、市民政局、市政法委、市司法局、各镇（街道）等相关部门意见建议，经反复修改、提炼、形成送审稿，提交会议讨论。

三、主要内容

《指导意见》主要包括：

1. 总体目标。优化完善老旧住宅小区维修管理体系，实现维修工作规范化、长效化。消除安全隐患，合理筹集、使用和管理维修资金，提升居住环境，改善城市形象。

2. 工作要求。明确职责分工，增强各方安全意识，及时发现并妥善解决我市住宅小区存在的安全隐患等问题。拓宽维修资金筹集来源，强化工作措施。保障人民群众生命财产安全，提升群众居住环境。

3. 部门职责。市住建局负责指导和监督全市老旧住宅小区维修工作的实施；属地镇（街道）具体负责并组织协调物业企业等相关单位落实好老旧住宅小区的维修工作。

4. 工作措施。

（1）对于商品房小区（含散住楼），明确维修责任人，分质保期内和质保期外不同情况确定维修责任主体，并对维修资金余额不足的情况提出解决办法。

（2）对于安置房小区，同样区分质保期内和质保期外，明确不同情况下的维修责任主体和资金来源。

（3）拓宽资金筹集渠道，采取“政府补贴、业主众筹”等方式解决老旧小区专项资金缺失问题。

（4）推进老小区改造，拓宽公共收益来源渠道，开展物业管理活动，逐步推进物业服务市场化。

（5）加强监管，确保维修资金使用合规有效。

（6）部门协作，建立跨部门工作机制，共同推动问题解决。

（7）宣传教育，提高居民对维修资金重要性的认识。

四、制定依据

《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（建住房1998213号）《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部【2007】第165号）